Lei do Inquilinato e Reforma Tributária: o que muda e como isso pode impactar os valores do aluguel
A Reforma Tributária trouxe mudanças relevantes que podem afetar o mercado de locações urbanas nos próximos anos, especialmente no que diz respeito ao aumento de custos para locadores e ao possível repasse desses valores aos locatários. A seguir, destacamos os principais pontos que merecem atenção de proprietários, inquilinos e empresas do setor.
1. Lei do Inquilinato: regras mantidas
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) continua sendo o principal marco regulatório da locação urbana, e suas diretrizes permanecem inalteradas.
IPTU e condomínio
• O proprietário é, em regra, responsável por tributos e seguro incêndio.
• O repasse de IPTU e despesas ordinárias ao locatário é permitido quando previsto em contrato.
• Na prática, a maioria dos contratos já adota esse modelo.
Reajuste do aluguel
• O índice deve ser indicado no contrato.
• A tendência atual é a substituição do IGP-M pelo IPCA, por ser mais estável.
• O Judiciário continua admitindo revisão quando houver reajuste desproporcional.
2. Reforma Tributária: impactos para locações
A Reforma Tributária tende a aumentar a carga fiscal sobre rendimentos de aluguel, principalmente para grandes proprietários e locadores constituídos como pessoa jurídica.
CBS e IBS
A partir de 2026, haverá substituição de tributos:
• CBS substituirá PIS/COFINS
• IBS substituirá ICMS e ISS
O processo será gradual até 2033 e deve elevar custos operacionais de locadores, administradoras e empresas patrimoniais.
Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)
Previsto para 2026, criará uma identidade única para cada imóvel, ampliando:
• formalização,
• fiscalização,
• cruzamento de dados pela Receita.
A tendência é redução da informalidade e aumento da transparência.
Tributação para grandes locadores (em estudo)
Há discussão sobre um regime específico para:
• proprietários com mais de três imóveis locados;
• receita anual acima de R$ 240 mil.
Caso aprovado, deve elevar mais a carga tributária, com forte possibilidade de repasse aos aluguéis.
3. Tendências do mercado de locações
A soma entre nova tributação, maior formalização e reorganização fiscal aponta para:
Aumento estrutural dos valores de aluguel
Tanto em locações residenciais quanto comerciais.
IPCA como índice padrão
Maior previsibilidade, mas sem neutralizar o aumento do custo-base para o proprietário.
Menos espaço para informalidade
Com o CIB, contratos deverão ser mais transparentes e documentados.
4. Organizações religiosas: pontos relevantes
Embora entidades religiosas tenham imunidade tributária, essa proteção não se estende ao proprietário do imóvel. Assim:
• O locador continuará sujeito aos novos tributos e poderá repassar o aumento no valor do aluguel em futuras renovações.
• A organização religiosa pode pleitear imunidade de IPTU sobre o imóvel alugado (decisão do STF – Tema 336), o que representa economia direta e forte argumento de negociação.
5. Contratos vigentes: garantias ao locatário
A Reforma Tributária não autoriza aumento de aluguel durante o contrato.
O valor só pode ser alterado por:
1. Reajuste anual previsto
2. Aditivo contratual (com concordância do locatário)
3. Ação revisional — somente após 3 anos e com prova de desequilíbrio de mercado
Aumento de impostos do proprietário não é motivo para revisão.
6. Recomendações importantes
• Revisar contratos de locação, com atenção a reajustes e repasse de encargos.
• Locadores com múltiplos imóveis devem considerar planejamento tributário.
• Locatários, especialmente organizações religiosas, devem avaliar oportunidades de imunidade e estratégias de negociação.
• Busque assessoria jurídica para análise individual de cada contrato e cenário.
